Umowa przedwstępna to umowa zobowiązująca będąca źródłem praw i obowiązków stron, w której świadczenie polega na złożeniu oświadczenia woli o zawarciu oznaczonej umowy przyrzeczonej, a nie rzecz, której ma dotyczyć oświadczenie woli (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2010 r., III CZP 38/10, OSNC 2011, nr 1, poz. 3). Między umową przedwstępną a przyrzeczoną istnieje ta różnica, że umowa przedwstępna tylko zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast umowa przyrzeczona określa już zachowanie stron choćby zawarta została z zastrzeżeniem warunku lub terminu.
Zadatek może być dany przy każdej umowie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, Biul. SN 2004, nr 10, s. 33), a więc także przy umowie przedwstępnej (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2011 r., III CSK 229/10). Czas wręczenia kontrahentowi uzgodnionej kwoty stanowiącej zadatek nie ma decydującego znaczenia dla jego konstrukcji (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r., III CSK 115/11). Gdy jest nim objęty obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej ze skutkiem określonym w art. 394 KPC, to stanowi on część składową umowy przedwstępnej.
Stosownie do dyspozycji przepisu art. 394 KC w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma takie znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Wolą ustawodawcy było zatem uzależnienie ewentualnego zwrotu zadatku od przyczyn, dla których do zawarcia umowy nie doszło, co wynika z samej istoty instytucji zadatku będącego zabezpieczeniem planowanej umowy. Regulacja skutków dania zadatku może wynikać z umowy, ze zwyczaju i z ustawy, taka jest też kolejność jej stosowania, priorytet zatem ma uzgodnienie skutków przez strony (umowa), następnie wchodzi w grę zwyczaj, a dopiero w braku uzgodnienia i zwyczaju dochodzi do głosu regulacja ustawowa, czyli reguła interpretacyjna zamieszczona w omawianym przepisie dotycząca faktu wręczenia przedmiotu zadatku. Konstrukcja przepisu art. 394 § 1 KC jednoznacznie wskazuje na jego dyspozytywny charakter, zatem skutki prawne w nim uregulowane występują wyłącznie w braku odmiennych postanowień umownych lub zwyczaju (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2000 r., III CKN 245/00, wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 26 października 2005 r. I ACA 762/05, OSA 2006/4/12).
W każdym razie, strony umowy przedwstępnej mogą odmiennie od unormowania zawartego w art. 394 § 3 KC uregulować kwestię ewentualnego zwrotu zadatku (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2008 r., I CSK 328/07, OSNC 2009 nr 4, poz. 60), co wynika z zasady swobody umów. Zgodnie z zasadą swobody kontraktowania, można wprowadzić do umowy przedwstępnej dodatkowe postanowienia, nie wynikające z jej essentialia negotii (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 10 października 2008 r., II CSK 215/08, OSNC- ZO 2009, nr 1, poz, 28 i z dnia 2 października 2008 r., II CSK 212/08, Mon. Praw. 2009, nr 12, s. 671).
Zadatek wzmacnia powstały pomiędzy stronami stosunek obligacyjny i w razie wykonania umowy podlega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie jest niemożliwe zadatek ulega zwrotowi.
W razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, uiszczona przez kupującego zaliczka podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Gdy natomiast nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne. Nie zostaje, bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia zaliczki (art. 410 § 2 KC). Taką samą zasadę należy, gdy powód zapłacił przed zawarciem umowy przyrzeczonej całą cenę kupna. Zapłacona cena winna zostać zwrócona powodowi jako świadczenie nienależne, na zasadzie art. 410 § 2 KC. Jest tak bez względu na przyczynę nie zawarcia przyrzeczonej umowy. Bez znaczenia pozostaje, zatem fakt, z jakich przyczyn nie doszło do zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży, ponieważ roszczenie powoda nie jest roszczeniem odszkodowawczym.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Obecnie roczny termin przedawnienia określony w art. 390 § 3 KC dotyczy wszystkich roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej, w tym także roszczenia o zwrot zadatku (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r. III CZP 102/06 oraz wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2016 r. III CSK 136/15). Sąd Najwyższy wskazał, że nie można byłoby zaakceptować sytuacji, w której roszczenie o odszkodowanie (art. 390 § 1 KC) miałoby podlegać krótkiemu rocznemu przedawnieniu, a roszczenie o zwrot zadatku, stanowiące jego surogat, przedawniałoby się z upływem terminów ogólnych. Zastosowanie rocznego terminu przedawnienia roszczenia do żądania zwrotu zadatku można też uzasadnić prowizorycznym charakterem umowy przedwstępnej. Skoro sama umowa ma co do zasady charakter „przejściowy” (prowadzi do umowy przyrzeczonej), to wyłączenie z zastosowania krótszego terminu przedawnienia, zawartego w art. 390 § 3 KC, niektórych roszczeń z umowy przedwstępnej, nie znajduje racjonalnego uzasadnienia.
[spacer]
W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.
Z wyrazami szacunku.
