Mieszkanie, lokal, dom czy nieruchomość jako zabezpieczenie spłaty pożyczki czy kredytu

Mieszkanie, lokal, dom czy nieruchomość jako zabezpieczenie spłaty pożyczki czy kredytu

Zabezpieczenie jest udzielane po to, aby wierzyciel miał pewność zapłaty, zaspokojenia, jeżeli dłużnik nie spełni świadczenia. Taka funkcja zabezpieczenia jest jasna dla każdego uczestnika obrotu. Katalog zabezpieczeń osobistych w obrocie prawnym jest otwarty, stąd w ramach swobody umów nie jest wykluczone nadanie umowie przedwstępnej funkcji zabezpieczenia o charakterze osobistym (art. 3531 KC); w orzecznictwie Sądu Najwyższego dopuszcza się taką możliwość (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2010 r. IV CSK 432/09 i z dnia 16 lipca 2004 r. I CK 114/04). Umowa przedwstępna może zatem stanowić zabezpieczenie wierzytelności wynikającej z innego stosunku prawnego łączącego strony. Ten inny stosunek prawny stanowi zresztą przyczynę prawną (causa) dla umowy przedwstępnej jako zabezpieczenia. Wykorzystanie przeto przez strony umowy przedwstępnej w innym celu niż cel, dla którego ten rodzaj umowy został wykreowany przez ustawodawcę wymaga oceny ze względu na skutki jakie wywołuje.

Zawarcie umowy przedwstępnej jako zabezpieczenia wierzytelności z umowy pożyczki powoduje, że po pierwsze z umowy takiej powstaje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, po drugie, roszczenie to podlega realizacji w razie niewykonania przez dłużnika zobowiązania z umowy pożyczki; w ten sposób dochodzi do zaspokojenia wierzyciela. W takim sposobie realizacji zaspokojenia wierzyciela można dostrzec podobieństwo do przewłaszczenia na zabezpieczenie, tu niejako rozłożone na dwa etapy, czy też odroczone w czasie. Jednakże przy przewłaszczeniu, w wypadku zaspokojenia się wierzyciela z przedmiotu zabezpieczenia, wymagane jest rozliczenie się stron, co staje się szczególnie istotne gdy wartość przedmiotu przewłaszczonego przewyższa wysokość długu. Wierzycielowi powinna przypaść jedynie wartość zaspokajająca jego interes to jest wartość odpowiadająca wysokości wierzytelności, związanych z nią roszczeń dodatkowych i wartość pokrywająca koszty zaspokojenia; zatrzymanie przez niego wartości większej może uzasadniać wniosek o braku ku temu podstawy prawnej. Przy umowie przedwstępnej zawartej w celu zabezpieczenia, zaspokojenie wierzyciela następuje przez zawarcie umowy rozporządzającej, bez możliwości rozliczenia. Zawarcie przeto takiej umowy, przy nieproporcjonalnie niskiej wartości zabezpieczanej wierzytelności do wartości nieruchomości, stwarza dla dłużnika realne zagrożenie, że na etapie zaspokojenia wierzyciela dojdzie do utarty nieruchomości. Wskazuje to na potrzebę rozważania czy zostały zachowane proporcje pomiędzy wielkością niezaspokojonej wierzytelności czyli wysokością długu a możliwym do uzyskania przez wierzyciela świadczeniem czyli wysokością zaspokojenia.

Wynik takich rozważań może doprowadzić do ustalenia, że mamy do czynienia z tzw. nadzabezpieczeniem. W swoim orzecznictwie Sąd Najwyższy podejmował już zagadnienie nadzabezpieczenia dopuszczając możliwość oceny takiej umowy w płaszczyźnie art. 58 § 2 KC (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2010 r. II CSK 218/10, OSNC 2011/6/72). Zwrócić należy uwagę, że w obowiązującym od 20 lutego 2011 r. art. 68 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednol. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) przewidziano ochronę dłużnika rzeczowego gdy zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, przez przyznanie mu prawa domagania się zmniejszenia sumy hipoteki. Przy zabezpieczenia osobistych, z uwagi na mnogość możliwych zabezpieczeń kreowanych umownie, generalna regulacja w tym przedmiocie nie jest możliwa, jednakże ochrona dłużnika nie jest wyłączona na zasadach ogólnych. Zasada autonomii stron przy kształtowaniu treści umów nie jest tu zaporą przeciwko rozważaniu czy umowa taka mieści się w granicach swobody kontraktowej (art. 3531 KC). W sytuacji gdy strony wykorzystały charakterystyczne dla danego typu umowy instrumenty dążąc do celu odmiennego od tego, dla którego dana umowa została ukształtowana co doprowadziło do wystąpienia nadmiernego zabezpieczenia i w efekcie nadmiernego zaspokojenia wierzyciela, któremu dłużnik nie jest w stanie zapobiec, zaś wierzyciel nie ma prawnego obowiązku zwrotu nadpłaty, należałoby rozważyć czy naruszenie ram zakreślonych przepisem art. 3531 KC nie prowadzi, w okolicznościach sprawy, do nieważności umowy (art. 58 § 1 i § 2 KC).

Czy wartość zabezpieczenia i następnie zaspokojenia, rażąco i trwale przekraczała wysokość chronionej w ten sposób wierzytelności wraz z roszczeniami ubocznymi i spodziewanymi kosztami zaspokojenia. Oprócz tak rozumianej ekwiwalentności świadczeń rozważenia wymagają też okoliczności i przyczyny, które spowodowały, iż nieruchomość stał się przedmiotem zabezpieczenia. Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 12 października 2011 r. II CSK 690/10

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Mieszkanie, lokal, dom czy nieruchomość jako zabezpieczenie spłaty pożyczki czy kredytu
5 (100%) 108 votes

Dodaj komentarz