Eksmisja i wydanie lokalu, mieszkania, nieruchomości, a prawa lokatorów

Eksmisja i wydanie lokalu, mieszkania, nieruchomości, a prawa lokatorów

Gmina tworzy zasób tymczasowych pomieszczeń, które przeznacza się na wynajem. Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż sześć miesięcy. Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się z osobą, wobec której wszczęto egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego, w którym orzeczono obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego, z zastrzeżeniem art. 25d ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu, która stanowi, że prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli:

a) z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego,

b) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone zgodnie z art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,

c) dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia.

Pomieszczeniem tymczasowym jest pomieszczenie nadające się do zamieszkania, mające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

W przypadku wykonywania przez komornika obowiązku opróżnienia lokalu, gmina wskazuje tymczasowe pomieszczenie albo noclegownię, schronisko lub inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe, chyba że pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia wskazał wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia.

Przepisów o otrzymaniu lokalu od gminy nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. Nakazując opróżnienie lokalu z tych powodów sąd w wyroku wskazuje te powody.

Pierwszoplanowe znaczenie dla uznania za lokal służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ma faktyczny sposób jego wykorzystania, nie zaś przeznaczenie. Ciekawym orzeczeniem, które dostrzegło powyższy problem ma tezę następującą:

Przepisy art. 1046 § 3-8 kpc [czyli przepisy dotyczące eksmisji – przypis autora] stosuje się w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym na podstawie wyroku nakazującego wydanie altany posadowionej na terenie rodzinnych ogrodów działkowych (…), w której dłużnik faktycznie zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe. (Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 9 lutego 2007 r. III CZP 157/2006)

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.  Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu dwóm lub większej ilości osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Jeżeli w toku postępowania egzekucyjnego okaże się, że obowiązkiem opróżnienia lokalu objęta jest osoba, o której mowa powyżej, komornik albo właściwy organ:

1) zawiadamia tę osobę, że może wystąpić z powództwem o ustalenie uprawnienia do lokalu socjalnego w właściwym terminie,;

2) zawiesza postępowanie egzekucyjne;

3) o zawieszeniu postępowania egzekucyjnego zawiadamia prokuratora.

Tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości

Jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.

Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, gdyby zaś i to nie było możliwe, ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości, i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika. Jeżeli na wezwanie dozorcy dłużnik w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 30 dni, nie odbierze ruchomości, sąd na wniosek dozorcy i po wysłuchaniu dłużnika nakaże ich sprzedaż, a jeżeli ruchomości nie przedstawiają wartości handlowej lub sprzedaż okaże się bezskuteczna, sąd wskaże inny sposób rozporządzenia rzeczą, nie wyłączając ich zniszczenia.

Jeżeli z tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, po upływie terminu wyznaczonego dłużnikowi do dobrowolnego wykonania obowiązku komornik ustala, czy dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, oraz ustala sytuację rodzinną dłużnika.

O istnieniu uprawnienia dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, komornik zawiadamia strony oraz osoby, którym obok dłużnika przysługuje tytuł prawny do lokalu lub pomieszczenia, jak również osoby, które w nim faktycznie zamieszkują. W zawiadomieniu komornik oznacza lokal lub pomieszczenie oraz wskazuje termin usunięcia do niego dłużnika. O braku uprawnienia dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, komornik zawiadamia wierzyciela.

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, komornik niezwłocznie występuje do gminy właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu z wnioskiem o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. O wskazaniu tymczasowego pomieszczenia lub pomieszczenia odpowiadającego wymogom tymczasowego pomieszczenia komornik zawiadamia strony. W zawiadomieniu komornik wskazuje termin usunięcia do niego dłużnika. O wskazaniu pomieszczenia odpowiadającego wymogom tymczasowego pomieszczenia komornik zawiadamia gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, komornik niezwłocznie występuje do gminy właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu z wnioskiem o wskazanie noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, do której dłużnik zostanie usunięty.

Przed wykonaniem tytułu wykonawczego nakazującego wydanie nieruchomości komornik wysłuchuje dłużnika, po czym doręcza mu wezwanie do wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie. Wysłuchanie powinno zmierzać do ustalenia, jakie czynności będą niezbędne do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości.

Wykonując tytuł wykonawczy nakazujący opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo wydanie nieruchomości, przed usunięciem ruchomości niebędących przedmiotem egzekucji komornik dokonuje ich opisu.

Lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Do przeprowadzenia egzekucji właściwy jest komornik sądu, w którego okręgu znajduje się nieruchomość, lokal lub pomieszczenie. Nie narusza to uprawnień wierzyciela do wyboru komornika na podstawie art. 8 ustawy o komornikach sądowych i egzekucji w obrębie właściwości sądu rejonowego, przy którym działa komornik.

Ustanowienie dozorcy nieruchomości przy opróżnianiu lokalu, czyli eksmisji

Ustanowienie dozorcy jest konieczne w sytuacji, gdy dłużnik lub osoby dorosłe zamieszkałe wraz z dłużnikiem odmawiają odebrania rzeczy, które nie są przedmiotem egzekucji Jeżeli rzeczy odebranej dłużnikowi nie można niezwłocznie wydać wierzycielowi, komornik złoży ją do depozytu sądowego albo odda na przechowanie na koszt i niebezpieczeństwo wierzyciela. Koszty dozoru (zwrot wydatków związanych z przechowywaniem rzeczy, wynagrodzenie za pełnienie dozoru) obciążają dłużnika. Koszty dozoru, sumę wydatków oraz wysokość wynagrodzenia dozorcy ustala postanowieniem komornik, o czym zawiadamia strony i dozorcę, a  na takie postanowienie przysługuje zażalenie

Odpowiedzialność gminy lub skarbu państwa i wynagrodzenie szkody za niedostarczenie lokalu

Art. 417 § 1. Za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa.

§ 2. Jeżeli wykonywanie zadań z zakresu władzy publicznej zlecono, na podstawie porozumienia, jednostce samorządu terytorialnego albo innej osobie prawnej, solidarną odpowiedzialność za wyrządzoną szkodę ponosi ich wykonawca oraz zlecająca je jednostka samorządu terytorialnego albo Skarb Państwa.

Jeżeli w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu mieszkalnego, sąd (…) orzekł o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego, a gmina nie zapewnia takiego lokalu, najemca może wystąpić z roszczeniem o zobowiązanie gminy do zawarcia umowy najmu wskazanego lokalu socjalnego; wynajmujący może zaś wystąpić przeciwko gminie o wynagrodzenie szkody, jaką poniósł przez to, że orzeczenie nakazujące opróżnienie lokalu nie może być wykonane z powodu niezapewnienia najemcy przez gminę lokalu socjalnego.

Gmina może ponosić wobec właściciela lokalu odpowiedzialność na podstawie art. 417 § 1 k.c. za szkodę wyrządzoną niewskazaniem pomieszczenia tymczasowego, o którym mowa w art. 1046 § 4 k.p.c. (Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 21 stycznia 2011 r. III CZP 116/2010)

Gmina ponosi wobec właściciela lokalu mieszkalnego odpowiedzialność na podstawie art. 417 § 1 k.c. za szkodę powstałą (…) na skutek zaniechania wskazania, na wezwanie komornika, tymczasowego pomieszczenia dla dłużnika mającego obowiązek opuszczenia, opróżnienia i wydania tego lokalu. (Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 13 grudnia 2011 r. III CZP 48/2011)

Praktyczne orzeczenia na temat opróżnienia lokalu, czyli eksmisji

Jeżeli czynność komornika, polegająca na wprowadzeniu wierzyciela w posiadanie nieruchomości, jest wadliwa, sąd powinien w trybie postępowania ze skargi na czynności komornika uchylić zaskarżoną czynność. Sąd nie może jednak w tym trybie zobowiązać wierzyciela do oddania nieruchomości dłużnikowi. (Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 4 maja 1972 r. III CZP 24/72)

Komornik, prowadząc egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego obejmującego akt notarialny, w którym sprzedawca nieruchomości poddał się egzekucji co do jej wydania, ma obowiązek usunąć z tej nieruchomości także małżonka sprzedawcy reprezentującego jego prawa. (Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 czerwca 2000 r. III CZP 16/2000)

Wykonując tytuł nakazujący byłym najemcom opuszczenie lokalu mieszkalnego i opróżnienie go z osób i rzeczy reprezentujących ich prawa, komornik ma obowiązek usunąć także członków rodziny i domowników dłużników oraz rzeczy należące do tych osób i wydać lokal wierzycielowi. (Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 24 października 1996 r. III CZP 109/96)

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Eksmisja i wydanie lokalu, mieszkania, nieruchomości, a prawa lokatorów
5 (100%) 66 votes

Dodaj komentarz